아파트를 알아보다 보면 ‘토지거래허가구역’, 줄여서 ‘토허구역’이라는 말을 자주 만나게 됩니다.
특히 서울에서 집을 매수하려는 사람이라면 토허제 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 규모 이상의 토지 거래를 할 때 관할 관청의 허가가 필요하기 때문입니다.
그렇다면 토허제는 정확히 무엇이고, 집을 사는 사람에게 어떤 차이가 생길까요?
최근에는 세입자가 있는 주택의 실거주 의무 유예가 2027년 말까지 연장·확대되면서 제도에도 변화가 생겼습니다.
오늘은 토지거래허가구역의 기본 개념부터 실제 주택 매수자가 확인해야 할 내용까지 쉽게 정리해보겠습니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 말 그대로 토지 거래를 할 때 일정한 경우 관할 행정기관의 허가를 받아야 하는 지역입니다.
개발사업이나 정비사업 등으로 부동산 가격이 급등하거나 투기성 거래가 발생할 가능성이 높은 지역을 관리하기 위해 지정할 수 있습니다.
허가구역에서는 단순히 매매계약을 체결하는 것에서 끝나는 것이 아니라, 해당 토지를 허가받은 목적에 맞게 이용해야 한다는 의무도 따라옵니다.
서울시가 토지거래허가구역을 지정할 때 주거지역과 상업지역 등에 따라 허가 대상 면적을 별도로 정하고 있는 것도 이런 이유입니다. 서울시 자료에 따르면 일부 허가구역에서는 주거지역 6㎡, 상업·공업지역 15㎡를 초과하는 거래가 허가 대상이 됩니다.
다만 허가 기준 면적과 지정 범위는 지역과 지정 목적에 따라 달라질 수 있기 때문에 실제 매수 전에는 해당 지역의 최신 공고를 확인해야 합니다.
토허구역에서 집을 사면 무엇이 달라질까?
가장 큰 차이는 실거주 등 허가 목적에 맞게 이용해야 한다는 것입니다.
일반적인 아파트 매매에서는 집을 산 뒤 바로 입주할지, 임대를 놓을지 등을 비교적 자유롭게 결정할 수 있습니다.
하지만 토지거래허가구역에서는 허가받은 목적에 맞는 이용이 중요합니다.
서울시 역시 토지거래허가구역에서는 허가 대상 토지의 소유권이나 지상권 이전 계약 등에 허가가 필요하고, 허가를 받은 토지는 실제 거주나 사업 운영 등 허가 목적에 맞게 이용해야 한다고 안내하고 있습니다.
따라서 토허구역의 아파트를 매수하려는 사람이라면 단순히 ‘가격이 괜찮은가?’만 볼 것이 아니라 ‘내가 이 집을 실제로 어떻게 이용할 것인가?’까지 생각해야 합니다.
그렇다면 갭투자는 어려운 걸까?
토허제 이야기가 나오면 가장 많이 등장하는 질문 중 하나가 갭투자입니다.
기본적으로 토허제는 투기적인 거래를 억제하고 실수요 중심으로 거래가 이루어지도록 관리하는 제도이기 때문에, 일반적인 의미의 갭투자와는 맞지 않는 부분이 있습니다.
국토교통부 역시 2026년 실거주 유예 제도를 확대하면서도 갭투자를 허용하는 것은 아니라는 원칙을 유지하고 있습니다.
따라서 ‘세입자가 있는 집을 살 수 있다’는 것과 ‘아무 조건 없이 전세를 끼고 집을 살 수 있다’는 것은 같은 의미가 아닙니다.
이 부분을 혼동하면 실제 계약 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
2026년 토허제에서 달라진 것은 무엇일까?
2026년에는 토지거래허가구역의 실거주 의무와 관련해 중요한 변화가 있었습니다.
국토교통부는 2026년 9월 17일 토지거래허가구역 내 실거주 유예 신청 기한을 2027년 12월 31일까지 연장하고 대상을 확대한다고 발표했습니다.
또한 임대차계약 갱신도 추가로 인정하기로 했습니다.
다만 중요한 조건은 그대로 남아 있습니다.
국토교통부 발표에 따르면 매수자의 무주택 요건과 2년간 거주의무는 유지됩니다.
즉 실거주 유예가 확대됐다고 해서 토허제의 실거주 원칙 자체가 사라진 것은 아닙니다.
오히려 기존 제도를 이해하지 못한 상태에서 ‘이제 세입자가 있는 집도 자유롭게 살 수 있다’고 생각하는 것이 더 위험합니다.
서울 토허 신청은 어떻게 변하고 있을까?
실제로 서울시가 공개한 자료를 보면 토허 신청 건수는 최근 감소하는 모습을 보이고 있습니다.
2026년 8월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 3,012건이었습니다.
4월에는 8,896건까지 증가했지만 이후
- 5월 6,011건
- 6월 5,277건
- 7월 4,618건
- 8월 3,012건
으로 4개월 연속 감소했습니다.
8월 신청 건수는 4월 최고치와 비교하면 66.1% 감소한 수준입니다.
서울시는 8월 신청 건수가 2025년 10월 서울 전역 토허구역 지정 이후 월간 기준으로 가장 낮은 수준이라고 설명했습니다.
다만 토허 신청 감소가 곧바로 서울 집값 하락을 의미하는 것은 아닙니다.
서울시 자료에서도 강북권과 한강벨트 등 일부 지역에서는 가격 상승세가 이어지는 등 지역별 흐름이 다르게 나타났습니다.
따라서 토허 신청 건수와 집값을 하나의 지표만으로 판단하기보다는 거래량과 가격, 대출규제 등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
토허구역에서 집을 사려면 무엇을 확인해야 할까?
실제로 집을 매수하려는 사람이라면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
① 내가 사려는 지역이 현재 토허구역인가?
토허구역은 지정과 해제가 계속 이루어질 수 있습니다.
예전에 토허구역이 아니었다고 해서 지금도 그렇다고 생각하면 안 됩니다.
계약 전에 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
② 해당 주택이 허가 대상인가?
같은 지역이라도 토지의 용도와 면적 등에 따라 허가 여부가 달라질 수 있습니다.
아파트라고 해서 무조건 동일한 기준이 적용되는 것도 아닙니다.
③ 실거주가 가능한가?
토허제에서 가장 중요한 부분입니다.
직장이나 가족 사정 때문에 바로 입주하기 어려운 경우라면 허가 조건을 먼저 확인해야 합니다.
④ 세입자가 있다면 실거주 유예 대상인가?
2026년 제도 변경으로 세입자가 있는 주택의 실거주 유예 범위가 확대됐지만, 모든 주택이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
자신의 상황이 유예 요건에 해당하는지 확인해야 합니다.
⑤ 대출까지 포함해 자금계획을 세웠는가?
토허제 여부와 별개로 주택을 구매하려면 결국 자금계획이 필요합니다.
분양이나 매매가격만 보는 것이 아니라
매매가격 → 계약금 → 대출 → 기존 부채 → 잔금 → 실제 필요한 현금
순서로 계산해야 합니다.
특히 주택담보대출을 이용한다면 LTV뿐 아니라 DTI와 DSR까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
GEORZI에서 앞서 정리한 [LTV·DTI·DSR] 글과 함께 보면 대출 가능 금액을 이해하는 데 도움이 됩니다.
토허제는 집값을 무조건 떨어뜨리는 제도일까?
이 부분도 조심해서 볼 필요가 있습니다.
토허제는 투기적 거래를 줄이고 실수요 중심의 거래를 유도하는 것이 주요 목적입니다.
따라서 거래량이나 투자 수요에는 영향을 줄 수 있습니다.
하지만 토허제 하나만으로 집값의 방향을 결정할 수는 없습니다.
주택가격에는 금리, 대출규제, 공급량, 지역별 수요, 개발 기대감, 세금 등 다양한 요인이 영향을 줍니다.
예를 들어 토허구역으로 지정됐더라도 해당 지역의 공급이 부족하고 실수요가 강하다면 가격이 반드시 크게 떨어진다고 단정할 수 없습니다.
반대로 규제가 강화되면서 거래 자체가 위축될 수도 있습니다.
결국 토허제는 부동산 시장을 바라볼 때 확인해야 할 여러 변수 중 하나라고 보는 것이 적절합니다.
토허구역에서 집을 사려는 사람에게 가장 중요한 것
토허제의 핵심은 복잡한 행정절차 자체가 아닙니다.
‘이 집을 실제로 어떻게 이용할 것인가’가 가장 중요합니다.
특히 2026년처럼 실거주 유예 제도가 변경되는 시기에는 과거에 알고 있던 정보만 가지고 판단하면 안 됩니다.
매수 시점의 토허구역 지정 여부와 허가 대상 여부, 실거주 요건, 유예 가능 여부를 최신 공고로 확인해야 합니다.
그리고 규제를 확인한 다음에는 가격을 봐야 합니다.
토허구역이라고 해서 무조건 좋은 가격도 아니고, 토허구역이 아니라고 해서 무조건 나쁜 가격도 아닙니다.
주변 시세와 비교한 가격, 대출 가능 금액, 향후 거주계획까지 함께 계산해야 실제 매수 판단을 할 수 있습니다.
마무리
토지거래허가구역은 처음 들으면 복잡해 보이지만 핵심은 간단합니다.
투기성 거래를 억제하고 토지를 실제 목적에 맞게 이용하도록 관리하는 제도라고 이해하면 됩니다.
2026년에는 세입자가 있는 주택의 실거주 유예 범위가 확대됐고, 9월에는 유예 신청 기한도 2027년 12월 31일까지 연장됐습니다.
하지만 매수자의 무주택 요건과 2년간 거주의무 등 핵심 조건은 유지되고 있습니다.
따라서 토허구역에서 집을 사려는 사람이라면 ‘토허제가 완화됐다’는 한 문장만 보고 판단해서는 안 됩니다.
내가 사려는 집이 허가 대상인지 → 실거주가 가능한지 → 유예 조건에 해당하는지 → 대출을 포함해 자금 마련이 가능한지
이 네 가지를 차례대로 확인하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
오늘의 부동산 한 줄
토지거래허가구역에서는 집값만큼이나 ‘내가 이 집을 실제로 어떻게 이용할 수 있는가’를 먼저 확인해야 합니다.
※ 토지거래허가구역 지정 범위와 허가 기준, 실거주 유예 요건은 지역과 시점에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 최신 관할 관청 및 국토교통부 공고를 반드시 확인해야 합니다.